Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde, yüklenicinin edimini yerine getirmesi arsa sahibi ve üçüncü kişilerin satın aldıkları bağımsız bölümlere ilişkin tapu devrinin yapılmasında önemli bir unsurdur. Yüklenici açısından sözleşmenin tam ve gereği gibi yerine getirilmesi, edimin ifası ile sağlanır. Edimin ifa edilmemesi arsa sahibinin, inşaatın tamamlanma oranına göre sözleşmeden dönme veya sözleşmenin feshi yoluna gidebilmesine imkan verir. Edimin ifası, inşaatın tamamlanması kadar imara uygun yapılmasını da kapsar. 3194 sayılı İmar Kanunu’na göre kural olaraktüm yapılar için yapı ruhsatı alınması zorunludur (m. 21). 2018 yılında çıkarılan 7143 sayılı kanunla, 3194 sayılı İmar Kanunu’na geçici 16. madde eklenmiştir. Buna göre“Afet risklerine hazırlık kapsamında ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı yapıların kayıt altına alınması ve imar barışının sağlanması amacıyla, 31/12/2017 tarihinden önce yapılmış yapılar için Çevre ve Şehircilik Bakanlığı ve yetkilendireceği kurum ve kuruluşlara 31/10/2018 tarihine kadar başvurulması, bu maddedeki şartların yerine getirilmesi ve 31/12/2018 tarihine kadar kayıt bedelinin ödenmesi halinde Yapı Kayıt Belgesi verilebilir.” Bu hükümle bazı nitelikleri taşıyan binalar için yapı kayıt belgesi alınması ve böylece söz konusu yapının hukuka uygun hale gelebilmesi sağlanmıştır. Kanunkoyucunun imar barışı çerçevesinde verilebileceğini düzenlediği bu belge açısından uygulamada şöyle bir mesele ortaya çıkmıştır: İnşaat için yapı kayıt belgesi alınması, inşaatın tamamlandığı ve yüklenicinin edimini hukuka uygun şekilde ifa ettiği anlamına gelir mi? Yargıtay kararları incelendiğinde 2018 yılında verilen kararlarda, bu belgenin yapıyı hukuka uygun hale getireceği ve yüklenicinin edim yükümlülüğünü yerine getirmesi konusunda göz önünde bulundurulacağının kabul edildiği görülmektedir. Oysa 2019 yılına gelindiğinde Yargıtay bu belgelerin geçici niteliğine vurgu yaparak, belgenin alınmasının yüklenici açısından ifa sonucunu doğurmayacağı yönünde kararlar vermiştir. Konunun açıklığa kavuşması, yapı kayıt belgesinin hukuki niteliğinin tartışılması ile sağlanabilecektir. Çalışmada, yapı kayıt belgesinin hukuki niteliği, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde bu belgenin alınmasının hukuki sonuçları, Yargıtay kararları çerçevesinde değerlendirilmiş ve ulaşılan sonuçlar ortaya konulmuştur.
In the construction contract in return for land share, the fulfillment of the contract by the contractor is an important element in the transfer of the title deeds for the independent sections purchased by the land owner and third parties. For the Contractor, the full and proper execution of the contract is provided by the performance of the act. In the non-performance of obligation the action allows the landowner to rescission of the contract or to terminate the contract depending on the completion rate of the construction. The execution of the act includes the completion of the construction as well as the construction in accordance with the development. According to the Zoning Law No. 3194, it is mandatory to obtain a building license for all buildings as a rule (art. 21). With the Law No. 7143 enacted in 2018, the temporary article 16 was added to the Zoning Law No. 3194. With this provision, it has been ensured that the building registration certificate is obtained for the buildings with certain qualities and thus the said building becomes legal. Does obtaining a building registration certificate for construction mean that the construction has been completed and the contractor has fulfilled its action in accordance with the law? When the decisions of the Cassation Court are examined, it is seen that in the decisions made in 2018, it is accepted that this document will make the structure legal and it will be taken into account in the fulfillment of the contractor's performance obligation. However, in 2019, the Cassation Court emphasized the temporary nature of these documents and made decisions that the receipt of the document would not result in execution for the contractor. In the study, the legal nature of the building registration certificate, the legal consequences of obtaining this document in construction contracts in return for land share were evaluated within the framework of the decisions of the Cassation Court and the results reached were presented.
