KENTSEL DÖNÜŞÜM SÜRECİNDE ARSA PAYI EŞİTSİZLİĞİYLE BAŞLAYAN SORUNLARIN DAVA YOLUYLA GİDERİLMESİ

Türkiye’de köyden kente göç olarak adlandırılan 1970 ve 1980 yılları arasındaki dönemde çarpık yapılaşma ve gecekondu sorunu boy göstermeye başlamıştır. Kentsel dönüşüm süreci kapsamındaki ilk çalışmalar da gecekondu alanlarının çözümsüz bir hale geldiği 1980’li yıllarda gündeme gelmiştir. Yoğun yapılaşmayla birlikte, kentlerin çeperlerinde yaygınlaşmış olan gecekondu alanlarının rehabilite edilmesi amacıyla kentsel ıslah planları hazırlanmış ve gecekondu sahipleriyle pazarlıklara girilerek, toplu yapılar inşa edilmeye çalışılmış olsa da hem yapı maliklerinin anlaşmaması hem de bürokratik zorluklar nedeniyle istenen sonuçlara ulaşılamamıştır. Gecekondu sorunları bir yana 1997 yılından itibaren ülkemizin karşı karşıya kaldığı deprem felaketleri sebebiyle yapılan incelemeler neticesinde, yapı stoklarımızın büyük bir bölümünün depreme dayanıksız olduğu anlaşılmıştır. Yapı stoğunun depreme dayanıklı hale getirilmesi ve insanların sağlıklı koşullarda yaşayabilmesi amacıyla Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında kentsel dönüşüm çalışmalarına hız kazandıracak düzenlemeler yapılmıştır. Bu kapsamda, kamu eliyle veya bir tarafını kamunun diğer tarafını özel sektörün oluşturduğu projeler ile riskli ya da eski yapıların yıkılması, yerlerine dayanıklı, güvenli ve sosyal donatı alanlarına sahip yapılaşmaların yapılması yoluma gidilmiştir. Çalışmamızda öncelikle, Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun’un uygulanması sürecinde önem kazanan arsa payı kavramı üzerinde durulmuş, arsa paylarının hatalı belirlendiğini düşünen maliklerin arsa paylarının düzeltilmesi için hangi yollara başvurabilecekleri açıklanmaya çalışılmıştır. Ardından, arsa payları düzeltilse dahi ortak karar tutanağı ile karar alan salt çoğunluğa sahip maliklerin diğer maliklere dayatma arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri sunması ihtimali üzerinde durulmuştur. Bu durumda, arsa paylarının satılması riski altında kalan maliklerin hiç istemedikleri halde bu sözleşmeleri imzalaması ihtimal dahilindedir. Sözleşme ile eski yapıda sahip olunan arsa paylarının yeni yapıda orantısız bir şekilde azaltılmaya çalışıldığı ya da teslim edilecek bağımsız bölümler arasında, önceden var olmayan değer farklılıkları yaratılması gibi durumlar meydana gelebilmektedir. Bu durumda azınlıkta kalan maliklerin, aşırı yararlanma hükümlerine başvurarak, sözleşmenin iptali ya da sözleşmeye bağlı kalarak edimler arasındaki orantısızlığın giderilmesi talepleri yanında sebepsiz zenginleşme hükümlerine dayalı olarak şerefiye ve denkleştirme taleplerinde bulunup bulunamayacakları üzerinde durulmuştur.